Nincs pénze, de költözne - Mit lehet ma tenni?
Továbbra is élénk a kereslet a lakáspiacon - azonban sok vevő számára az önerő hiánya miatt egyelőre csak terv maradhat a lakásvásárlás. Míg korábban akár 0 forint kezdőtőkével is lehetett ingatlant vásárolni, a válság következtében átalakult banki finanszírozási gyakorlatnak köszönhetően 20% önerő alatt kevés az esély lakáshitelre. Mit tehet, aki költözne, de nincs pénze?
Jelentősen visszavetette a kevés indulótőkével rendelkezők lakásvásárlási elképzeléseit az állami támogatási rendszerek nyári felfüggesztése - sok érdeklődőnek ugyanis éppen a szocpol kedvezmény biztosította az önerőt a hitelre történő lakásvásárláshoz. A szakmában sokszor csak "ingyen önerőnek" hívott támogatás újraindítására a mostani helyzetben nem sok esély van, így a leendő lakástulajdonosoknak más források után kell nézni -melyekből nem túl nagy a választék.
Hitelt hitellel?
A piaci tapasztalatok szerint bizonyos ügyfélkör - szakmai vélemények szerint szerencsére csak kevesen - nemes egyszerűséggel más, nem lakáshitel típusú hiteltermék igénybevételével pótolná a hiányzó beugrót. Az ötlet azonban nem túl jó. "Már a válság előtt is előfordult, hogy valaki az önerőt személyi hitelből akarta finanszírozni, alig tudtuk lebeszélni róla. Most is van érdeklődés, bár a legtöbb esetben nem tudnak annyi jövedelmet igazolni, hogy mind a két hitelt megkapják" - mondja el tapasztalatait egy vidéki hitelközvetítéssel foglalkozó cég vezetője.
A kézenfekvőnek látszó lehetőség később ugyanis súlyos havi kiadásokat okozhat: a személyi hitelek 28-33%-os THM-je jellemzően három-négyszerese a klasszikus lakáshitel konstrukcióknak - vagyis már az önerő törlesztése is megterhelő lehet, erre jön még a lakáshitel törlesztő részlete.
Pótingatlan, pótadós
Egyszerűsíti a helyzetet, ha rendelkezésre áll egy másik ingatlan is, ami pótfedezetként bevonható a hitelkonstrukcióba - ebben az esetben gyakorlatilag valóban nem kell tudni önerőt felmutatni - viszont cserébe két ingatlanra is rákerül a bank jelzálogjoga. Ez a megoldás a hitelezés "aranykorában" is kedvelt volt, főleg azon hitelezők vették igénybe, akik kevés jövedelmet tudtak igazolni, vagy havi keresetük jó része nem bankszámlára érkezett. "Általában a szülői ház szokott ilyenkor segíteni, és a gyerek lakhatásának érdekében beáldozzák az addig tehermentes saját lakást is. A dolog működőképes, azonban körültekintő tervezést igényel - instabil anyagi helyzet esetén ugyanis mind a két lakás elúszhat" - jegyzi meg forrásunk.
Elsősorban fiatal párok kedvelt megoldása a közös hitelfelvétel - ami a jövedelmek összeadódásával magasabb hitelösszeget tesz lehetővé. Mint ahogy azonban korábban a megelőlegező szocpol esetén is előfordult, itt is felmerülnek problémák, különösen, ha a kapcsolat megromlik. "Kellemetlen helyzet tud kialakulni, ha összeomlanak a közös tervek, viszont nem tudják egymást kivásárolni - ilyenkor el kell adni a lakást (akár veszteséggel) és a maradékon kell osztozkodni. Nem a legjobb hangulatú ügyek közé tartoznak az ilyenek." - jelzi egy ingatlanjogra szakosodott ügyvéd.
Előtakarékosság vagy lízing
Középtávú vásárlás tervezése esetén évi 72.000 forintos támogatás vehető igénybe az előtakarékossági konstrukciók választása estén - a havi rendszeres befizetéseket az állam 30%-os, vissza nem térítendő támogatással egészíti ki. Az előtakarékosság előnye, hogy nemcsak vásárlásra, hanem felújításra vagy bővítésre is fordítható, sőt a meglévő banki hitel is kiváltható vele, hátránya viszont, hogy az azonnali, prompt vásárlás nem valósítható meg ezzel a megoldással.
Bizonyos speciális helyzetekben megoldás lehet a hitelfelvételi problémára a lakáslízing, azonban a finanszírozó vállalatok már ennél a konstrukciónál is megkövetelik a legalább 20%-os önerőt. Ugyanakkor új ingatlan vásárlása esetén a lízingcégek ajánlata szerint kedvezőbb kamatköltség érhető el, nincs felső korhatár, és akár terhelt ingatlan is finanszírozható, sőt az ingatlan lízingátvállalással el is adható. A mostani helyzetben főleg cégek számára előnyös az üzlet, hiszen a lízingelt ingatlan szerepel a társaság könyveiben, a kamat ráfordításként számolható el, a tőkerész pedig amortizálható - a szükséges önerő pedig akár kedvező kamatozású vállalati hitelből is előteremthető.
Albérlet
A válság kitörése óta szinte egybehangzó elemzői vélemények szerint jelentősen dinamikusabbá vált az albérletek piaca, ahol az árak - a bővülő kínálatnak köszönhetően - a korábbi évek szintjén maradtak. Vidéken már 30, a fővárosban 50.0000 forinttól elfogadható lakást lehet bérelni, a szegmensben általánosnak tekinthető kéthavi kaucióval együtt 100.000 forintból már lehet költözni - viszont a kiadott összeg más zsebét gazdagítja, nem pedig a saját lakás törlesztésébe megy.
Az utóbbi hónapokban nem csak a klasszikus igénybevevőnek számító külföldiek és diákok jelentek meg az albérleti piacon, hanem azon lakásvásárlók csoportja is, akik nem tudják előteremteni a szükséges önerőt, vagy a bizonytalan gazdasági kilátások miatt nem mernek hosszú távon eladósodni. A kiadó lakások utáni érdeklődés növekedése, valamint a nehezebbé vált hitelfelvételi körülmények ismét aktuálissá teszik a nyugaton nagy hagyománnyal rendelkező, Magyarországon azonban gyerekcipőben járó, és csak nyomokban létező bérlakásépítési programok szükségességét.
Forrás: Pénzcentrum
Kinek kell aggódni az ingatlanadó miatt?
Nem kell aggódnia az ingatlanadó miatt annak, akinek nagyjából 30 millió forintot ér az ingatlana, ugyanis az APEH nem rájuk fog fókuszálni, hiszen ez anyagilag sem érné meg az államnak, és kapacitás sincs arra, hogy viszonylag olcsó ingatlannak rendelkezőket vizsgálgassanak – jelezte az InfoRádiónak nyilatkozva Vámosi-Nagy Szabolcs adószakértő.
A legtöbbeket az érdekli, előfordulhat-e az, hogy valaki 28 milliósra becsüli a saját házát, az APEH azonban 31 milliósra. Az adószakértő szerint egy ilyen esetben is az adóhivatalnak kell bizonyítania az igazát. A hatóság rendelkezik saját ingatlan értékbecslőkkel, őket küldi ki a vitatott értékű ingatlanba, s az ő vizsgálatuk alapján megszületik az elsőfokú határozat. Ez persze megfellebbezhető, s a bíróságon a szakértők döntik majd el, hogy kinek van igaza.
Ez azonban csak elméletben áll fenn Vámosi-Nagy Szabolcs szerint, ugyanis a gyakorlatban az ilyen értékű ingatlanok tulajdonosainak nincs félnivalójuk. A szakértő szerint az APEH először azokat veszi górcső alá, akik 20 millió forintosnak jelentettek be egy 120 millió forintosnak ítélt ingatlant. A hatóság ugyanis nem bővítette kapacitását, a vizsgálatok száma így korlátozott. Ugyanakkor egy 30 milliós ház után évente 75 ezer forintot kell befizetni, ennél azonban valószínűleg többe kerülne maga a vizsgálat, azaz a hivatalnak sem éri meg belefogni – tette hozzá az adószakértő.
Forrás: Ingatlanmagazin
Lakáshitel-enyhítést ígérnek a bankok.
Miközben az eurózóna bankjainál a lakossági fogyasztási, és a lakáscélú hitelezésnél érzékelhetően véget ért a szigorítás, a hazai pénzintézeteknél még nem ez a helyzet.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) hitelintézeti vezetők körében végzett felmérése szerint 2009 harmadik negyedévében a válaszadó bankok (az előző negyedévhez hasonlóan) a háztartási hitelezési szegmensben kihelyezni kívánt hitelmennyiség mérsékelt csökkenését jelezték.
A banki hitelezési hajlandóság mérséklésével egybevág, hogy a fogyasztási hitelezésben az előző negyedévihez hasonló arányú volt a szigorítás. Az adósok szempontjából rosszabb feltételeket alkalmazó bankok piaci részesedésük szerint a válaszadók felét tették ki.
A lakáscélú hiteleknél az előző felméréshez képest a hitelezési standardok és feltételek összességében nem keményedtek tovább, de ez csak annak köszönhető, hogy - mint a válaszadó bankok jelezték - a forrásköltség feletti kamatfelár csökkentése ellensúlyozta a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a minimális hitelképesség szintjének a szigorítását.
Közben a lakáshitelek iránti kereslet (szintén a fejlettebb országok példájától eltérően, ahol már megindult az élénkülés) csökkent. Ezt a jelenséget a bankok közel 80 százaléka érzékelte. Ezen belül a bankok a forinthitelek iránti kereslet növekedését, és a devizahitelek iránti kereslet csökkenését tapasztalták, a következő féléves időszakra pedig ezen tendencia folytatódását várják, az összesített fogyasztási hitelkereslet némi növekedése mellett.
A bankok előrejelzései szerint egyébként a következő félévben a fogyasztási hiteleknél már nem várható további szigorítás, a lakáscélú hiteleknél pedig kifejezetten enyhítés jöhet.
Mielőtt túlzott remények ébrednének a lakáshitelre vágyókban, nem árt emlékezni arra, hogy a bankok már az előző felmérés során is enyhítést jeleztek 2009 második felére - amiből végül semmi sem lett.
Aggodalomra adhat okot az is, hogy a bankok döntő többsége - hasonlóan az előző felméréshez - 2009 harmadik negyedévében is a háztartási hitelportfólió romlásáról számolt be a fogyasztási, de a lakáscélú hitelek szegmensében is. Előre tekintve, valamivel kevesebben, de így is a bankok több mint 50 százaléka számít további romlásra a következő félévben. Az ügyfelek hitelképességének romlása pedig egyértelműen a szigorítás irányába hat.
Forás: Napi
Jóval olcsóbbak lettek a forinthitelek
Szeptemberben a háztartások új forint lakáscélú hiteleinek szezonálisan igazított szerződéses értéke csökkent, az euro alapúak új szerződéses értéke növekedett, míg a svájci frank alapúaknál az előző havi, nagyon alacsony szinten maradt, így összességében kissé elmaradt az augusztusban látottól. Az új szerződések átlagos hitelköltség mutatója a forinthiteleknél jelentősen csökkent szeptemberben, míg az eurohiteleknél nem változott lényegesen - közölte ma a Magyar Nemzeti Bank.
Szeptemberben a háztartások által felvett új forint lakáscélú hitelek átlagos hitelköltség mutatója csökkent a hitelek összetételének megváltozása miatt, az euro alapúaké nem módosult és a svájci frank alapúaké kismértékben csökkent. Az új forint szabad felhasználású jelzáloghitelek hitelköltség mutatója csökkent, míg az euro és svájci frank hiteleké változatlan maradt. A személyi hiteleknél a hitelköltség mutató a forinthitelek esetében az előző havi szinten maradt, az eurohitelek esetében pedig kismértékben növekedett. A forint áruhitelek költsége csökkent, amelyet a kamatláb és a hitelek összetételének változása együttesen okozott. A svájci frank gépjárműhitelek esetében a hitelköltség mutató értéke növekedett.
A háztartások esetében az újonnan folyósított forint és euro lakáshitel szerződések összértéke csökkent, míg a svájci frank hiteleké az előző havi nagyon alacsony szinten maradt. A forint szabad felhasználású jelzáloghitelek esetében az új szerződések szezonálisan igazított értéke, valamint az euro és svájci frank hitelek új szerződéses értéke növekedett. A személyi hitelek esetében a forint alapú hiteleknél az új szerződések szezonálisan igazított értéke kismértékben növekedett az előző hónaphoz képest. Az euro alapúak új szerződéses értéke csökkent, míg svájci frankban ebben a hónapban is alig kötöttek új szerződést. A forint áruhitelek szezonális hatásokkal korrigált új szerződéses értéke csökkent. A svájci frank gépjárműhitelek esetében az új szerződések értéke az előző havi szinten maradt.
Forrás: MNB
Felvették a versenyt a forinthitelek
A bankok egyre-másra rukkolnak elő olyan új forintkonstrukciókkal, melyek törlesztőrészlete már alig haladja meg a hasonló feltételekkel, de euróalapon kínált termékekét – hívta fel a figyelmet mai cikkében a Népszabadság. Úgy tűnik, hogy a bankok tudatosan terelik az ügyfeleket a forintalapú termékek felé.
Az AXA, a CIB, majd a K&H után most az Allianz jelentette be egy új forintkölcsön elindítását. Utóbbi lakáshitel kamata 9,5, míg a teljes hiteldíjmutató 10,27 százalék. 5 millió forintos kölcsön törlesztőrészlete – 20 éves futamidő esetén - havi 46 607 forint, miközben a pénzintézet legkedvezőbb euróalapú lakáshitele ugyanerre a célra, kölcsönösszegre és futamidőre 43 256 forintba kerül. A K&H-nál egy 20 évre felvett, 5 milliós hitelnél a törlesztőrészlet 41 667 forinttal indul, majd a türelmi időszak lejárta után 44 198 forintra nő.
A forinthitelek terjedését segíti, hogy bár az eurózóna alapkamata 1 százalék, a hazai bankok jelenleg csak alig valamivel jutnak olcsóbban euróhoz, mint forinthoz. A svájci frank alapkamata 0,25 százalékon áll, viszont a frank annyira megdrágult, hogy az ebben a devizában denominált kölcsönök szinte teljesen eltűntek a bankok kínálatából. A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint, míg 2008-ban a háztartások által felvett új hitelek közel 80 százaléka devizaalapú volt, addig az idei második negyedévben már megközelítette a 60 százalékot a forintkölcsönök aránya.
Szintén segíti a forinthitelek terjedését, hogy a lakossági szegmensben is megjelentek már az indexált termékek, vagyis például az AXA jelzáloghiteleinek kondíciói a bankközi kamatok (12 havi BUBOR) alakulásától függenek, míg a K&H új kölcsönének feltételeit a jegybanki alapkamat határozza meg.
Forrás: Ingatlanmagazin
